Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie przy zakupie z partnerem – co zmienia wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25)

Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie było dotąd stosowane przez organy podatkowe na zasadzie „wszystko albo nic”: jeżeli choć jedna osoba kupująca miała wcześniej mieszkanie lub dom, podatek naliczano od całej transakcji. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 2026 r. (III FSK 281/25) uznał tę wykładnię za błędną i przyjął, że zwolnienie może przysługiwać proporcjonalnie – tej osobie kupującej, która spełnia ustawowe warunki.

Rozstrzygnięcie ma wymierne znaczenie dla wszystkich nabywających nieruchomość w udziałach ułamkowych: par nieformalnych, małżonków z rozdzielnością majątkową, rodzeństwa oraz rodziców przystępujących do zakupu ze względu na zdolność kredytową dziecka. Przy mieszkaniu za 800 000 zł kupionym po połowie różnica wynosi 8 000 zł.

Teza wyroku NSA III FSK 281/25

Z uzasadnienia wyroku: właściwe odczytanie przepisu art. 9 pkt 17 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych pozwala na przyjęcie, że zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych może przysługiwać proporcjonalnie tej osobie kupującej spośród kupujących, która spełnia ustawowe warunki zwolnienia. Oznacza to, że w takiej sytuacji podatek od czynności cywilnoprawnych powinien być naliczony tylko od części przypadającej na osobę niespełniającą warunków.

Sprawa dotyczyła podatniczki, która 30 października 2023 r. nabyła udział 40/100 w prawie własności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Kupowała wspólnie z partnerem – nie łączyło ich małżeństwo ani żadna wspólność majątkowa. Sama nigdy wcześniej nie posiadała nieruchomości ani udziału w niej, partner był już jednak właścicielem innego mieszkania. Notariusz jako płatnik pobrał 9 120 zł podatku. Naczelnik urzędu skarbowego odmówił określenia nadpłaty, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Warszawie utrzymał decyzję w mocy, a WSA w Warszawie wyrokiem z 26 września 2024 r. (III SA/Wa 1810/24) oddalił skargę. NSA uchylił ten wyrok w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania na podstawie art. 185 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Orzeczenie jest prawomocne.

Zwolnienie z PCC na pierwsze mieszkanie – warunki z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC

Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

W praktyce analizę własnej sytuacji warto zacząć od czterech okoliczności, które łącznie wskazują na możliwość zastosowania proporcjonalnego zwolnienia:

1. nabycie nastąpiło po 31 sierpnia 2023 r.; 

2. przedmiotem nabycia było prawo objęte przepisem, czyli lokal stanowiący odrębną nieruchomość, dom jednorodzinny albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

3. nabywane na rynku wtórnym (sprzedaż podlegająca VAT jest co do zasady wyłączona z PCC);

4. nabycie nastąpiło wspólnie z inną osobą fizyczną, w oznaczonych udziałach ułamkowych;  kupującemu, o którego zwolnienie chodzi, nie przysługiwało wcześniej żadne z praw wskazanych w przepisie ani udział w nich, z zastrzeżeniem wyjątku dla udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia; 

5. podatek został pobrany wyłącznie dlatego, że druga osoba kupująca posiadała już nieruchomość.

Dlaczego organy odmawiały zwolnienia i dlaczego NSA to podejście odrzucił

Stanowisko organów opierało się na argumencie językowym: zwolniona z opodatkowania jest sprzedaż, a nie konkretny podmiot, a podatek pobierany jest od całości transakcji. WSA w Warszawie stanowisko to podzielił, uznając dodatkowo za nieistotną okoliczność, że skarżąca nabywała jedynie udział w prawie własności.

NSA zwrócił uwagę na rozróżnienie, które w tej argumentacji zostało pominięte. Chociaż przepis odnosi się do czynności sprzedaży, ustawodawca nie wyklucza uwzględnienia sytuacji prawnej poszczególnych kupujących przy powstawaniu zobowiązania podatkowego. Przedmiot zwolnienia i sposób ustalenia wysokości zobowiązania to dwie odrębne kwestie.

Sąd oparł się przy tym na utrwalonej linii orzeczniczej dotyczącej podatku od nieruchomości, uznając ją za adekwatną również na gruncie PCC: uprawnienie do zwolnienia przysługujące jednemu ze współwłaścicieli ma wpływ na zakres opodatkowania drugiego współwłaściciela (wyrok NSA z 24 lutego 2017 r., II FSK 3543/16, a także wyroki II FSK 2096/11, II FSK 748/12 i II FSK 3012/12). Tylko takie odczytanie pozwala zrealizować cel zwolnienia podatkowego.

Argument ten rozbraja zarazem odwołanie do solidarnej odpowiedzialności kupujących z art. 5 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Solidarność dotyczy bowiem sposobu egzekwowania powstałego już zobowiązania, a nie tego, od jakiej podstawy należy je obliczyć.

Wymiar finansowy – ile możesz spróbować odzyskać

Stawka PCC dla nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej. Poniżej zestawienie dla nabycia po połowie przez dwie osoby, z których jedna spełnia warunki zwolnienia.

Wartość nieruchomości	PCC wg wykładni organów	PCC wg wykładni NSA	Różnica
600 000 zł	12 000 zł	6 000 zł	6 000 zł
800 000 zł	16 000 zł	8 000 zł	8 000 zł
1 000 000 zł	20 000 zł	10 000 zł	10 000 zł
1 500 000 zł	30 000 zł	15 000 zł	15 000 zł

Przy udziale innym niż połowa kwota zmienia się proporcjonalnie. W sprawie rozstrzygniętej przez NSA sporny podatek wyniósł 9 120 zł przy udziale 40/100, co odpowiada podstawie opodatkowania 456 000 zł.

Jak dochodzić zwrotu nadpłaconego PCC

Ponieważ przy akcie notarialnym podatek pobiera notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych), właściwą drogą nie jest korekta deklaracji, lecz wniosek o stwierdzenie nadpłaty.

Zgodnie z art. 75 § 1 Ordynacji podatkowej podatnik kwestionujący zasadność pobrania przez płatnika podatku albo wysokość pobranego podatku może złożyć taki wniosek.

Należy przy tym liczyć się z tym, że wskazane stanowisko wynika z pierwszego wyroku NSA prezentującego taką wykładnię. W praktyce organy podatkowe mogą więc nie przyjąć tej linii od razu, co może prowadzić do konieczności zaskarżenia rozstrzygnięcia organu I instancji, a w dalszej kolejności, wniesienia skargi do WSA.

Nie oznacza to jednak, że występowanie o stwierdzenie nadpłaty jest niecelowe.

Im wyższa wartość transakcji oraz im większy udział nabywany w nieruchomości, tym większa może być kwota podatku podlegająca odzyskaniu, a tym samym większe ekonomiczne uzasadnienie dla złożenia wniosku.

Termin, o którym trzeba pamiętać

Prawo do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty wygasa z upływem terminu przedawnienia zobowiązania podatkowego (art. 79 § 2 Ordynacji podatkowej), a zobowiązanie przedawnia się po 5 latach, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku (art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej).

Dla transakcji z 2023 r. oznacza to co do zasady koniec 2028 r. 

Wnioski praktyczne

Dla osób, które nabyły nieruchomość po 31 sierpnia 2023 r. i zapłaciły PCC mimo spełnienia warunków zwolnienia w odniesieniu do własnego udziału, wyrok otwiera realną – choć wymagającą konsekwencji – drogę do odzyskania podatku. Kluczowe jest zweryfikowanie terminu przedawnienia i przygotowanie sprawy od razu pod kątem ewentualnego postępowania sądowoadministracyjnego.

Warto jednak zastrzec, że wyrok nie jest uchwałą i nie wiąże formalnie nie wiąże innych składów orzekających ani organów podatkowych. Stanowi jednak świeży i mocny argument interpretacyjny, oparty na utrwalonej linii dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnym.

Dla osób planujących zakup istotna jest natomiast decyzja podejmowana przed wizytą u notariusza. Ustalenie statusu majątkowego każdego z kupujących oraz świadomy wybór między nabyciem w udziałach ułamkowych a nabyciem do majątku wspólnego może przesądzić o różnicy kilkunastu tysiącach złotych podatku.

Jeżeli przy nabyciu nieruchomości został pobrany PCC, mimo że w odniesieniu do nabywanego udziału mogły być spełnione przesłanki zwolnienia, warto rozważyć analizę możliwości odzyskania nadpłaconego podatku.

Sprawdź czy należy Ci się zwrot podatku od czynności cywilnoprawnych

Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny, z uwzględnieniem okoliczności konkretnej transakcji, aktualnego orzecznictwa oraz możliwego przebiegu postępowania przed organami podatkowymi i sądami administracyjnymi.

Wspieramy klientów zarówno w postępowaniach o stwierdzenie nadpłaty PCC, jak również na etapie poprzedzającym transakcję, w tym przy ocenie skutków podatkowych planowanego sposobu nabycia nieruchomości.