Czy sprzedaż działek podlega VAT? Najważniejsze zasady, interpretacje i rewolucyjny wyrok TSUE

Sprzedaż prywatnych działek w wielu przypadkach postrzegana jest jako typowe rozporządzanie majątkiem osobistym.

W praktyce jednak nawet zwykłe z pozoru, działania przygotowujące grunt do sprzedaży mogą spowodować, że fiskus uzna taką transakcję za czynność opodatkowaną VAT.

Problematyka ta stała się jeszcze bardziej złożona po najnowszym wyroku TSUE z 3 kwietnia 2025 r. (sprawa C-213/24 Grzera), który może zmienić dotychczasowe zasady interpretowane przez polskie organy i sądy.

Poniżej przedstawiamy aktualne podejście urzędów skarbowych, argumentację sądów administracyjnych, a na końcu – osobny blok dotyczący orzeczenia TSUE.

Kiedy sprzedaż działek prywatnych może zostać uznana za działalność gospodarczą?

Zasadą jest, że sprzedaż majątku osobistego nie podlega VAT, bo nie stanowi działalności gospodarczej. Problem pojawia się, gdy właściciel podejmuje czynności wykraczające poza bierne zarządzanie nieruchomością i zaczyna wykonywać działania właściwe profesjonalnym podmiotom działającym na rynku gruntów.

Organy i orzecznictwo odwołują się także do wykładni TSUE (sprawy C‑180/10 i C‑181/10): aby uznać sprzedaż gruntu za czynność w ramach działalności gospodarczej, sprzedający musi podejmować aktywne działania w obrocie nieruchomościami wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym (np. angażowanie nakładów, działania zorganizowane i ciągłe).

Jakie działania przy sprzedaży działek organy uznają za „aktywne”?

Organy podatkowe od lat prezentują stanowisko, że określone kroki techniczne i administracyjne podejmowane przez sprzedawcę stanowią przejaw „działalności gospodarczej” i najczęściej chodzi o:

• ­podział gruntu na mniejsze działki;

• ­występowanie o decyzję o warunkach zabudowy (WZ);

• zlecenie wykonania projektów technicznych – np. projektu zjazdu / drogi;

• uzbrajanie działek (media: woda, gaz, kanalizacja);

• ­udzielenie pełnomocnictwa kupującemu, który wykonuje działania „uatrakcyjniające grunt”

• ­działania marketingowe (ogłoszenia / billboardy)

• ­oddanie gruntu w najem lub dzierżawę przed sprzedażą.

Podzieliłem/am grunt i uzyskałem WZ – czy od razu muszę opodatkować transakcje podatkiem VAT?

W praktyce nie można jednak automatycznie przyjąć, że samo dokonanie podziału gruntu, wystąpienie o WZ czy przeprowadzenie podstawowych czynności administracyjnych oznacza, że sprzedaż działki podlega VAT.

Linia interpretacyjna i orzecznicza pokazuje, że ocena zawsze zależy od całokształtu okoliczności – i tak przykładowo w interpretacji 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMA Dyrektor KIS uznał, że sprzedaż nie podlega VAT, ponieważ działka stanowiła majątek prywatny, nigdy niewykorzystywany w działalności gospodarczej, a właściciele nie podejmowali żadnych działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu – nie korzystali z pośredników, nie prowadzili marketingu, nie udzielali pełnomocnictw, nie oddawali gruntu w dzierżawę i nie dokonywali żadnych ulepszeń (uzbrojenia, infrastruktury); wykonywali jedynie typowe czynności porządkowe, co przesądziło, że działali jako osoby prywatne, a nie podatnicy VAT.

Zauważyć należy, że w powyzszej sprawie miał miejsce podział gruntu oraz wystąpienie o wydanie WZ.

Co mówią sądy administracyjne

W przeciwieństwie do podejścia fiskusa, sądy administracyjne od lat podkreślają, że samo podejmowanie działań formalnych lub organizacyjnych nie przesądza o powstaniu obowiązku VAT.

Sam podział działki i wystąpienie o WZ to za mało - WSA w Łodzi (wyrok z 7.12.2017 r., I SA/Łd 816/17) wskazał jednoznacznie, że czynności te nie przesądzają o zorganizowanej działalności gospodarczej.

Nawet sprzedaż dużej liczby działek nie oznacza automatycznie VAT - NSA w wyroku z 3.07.2020 r. (I FSK 1888/17) orzekł, że zbycie aż 80 działek może nadal mieścić się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Dzierżawa przed sprzedażą nie musi oznaczać działalności - WSA w Poznaniu (18.12.2019 r., I SA/Po 804/19) wskazał, że sama dzierżawa nie czyni z właściciela przedsiębiorcy.

W skrócie: sądy od lat łagodzą rygorystyczne podejście fiskusa, co jednak nie znaczy, że można lekceważyć podejście fiskusa.

Pamiętaj: przed podjęciem jakichkolwiek czynności – warto zaplanować, jakie czynności można podjąć, a jakie będą generowały ryzyko opodatkowania VAT transakcji.

Przełom po wyroku TSUE z 2025 r. (sprawa C-213/24 Grzera)

Największa zmiana w dyskusji o VAT od sprzedaży prywatnych gruntów pojawiła się 3 kwietnia 2025 r., kiedy TSUE wydał wyrok w sprawie C-213/24 Grzera dotyczący małżeństwa, które odziedziczyło działki rolne.

Co było przedmiotem sprawy?

Małżonkowie powierzyli całość przygotowania transakcji profesjonalnej firmie – pełnomocnikowi. Spółka ta przeprowadziła m.in.: podział działek, uzbrojenie terenu, działania planistyczne, marketingowe oraz finalizację sprzedaży. Fiskus uznał, że małżonkowie działają jak przedsiębiorcy – mimo że sami nie wykonali żadnej z tych czynności.

WSA zadał pytania prejudycjalne do TSUE.

Najważniejsze ustalenia TSUE

• Działania pełnomocnika mogą zostać przypisane właścicielowi

TSUE orzekł, że jeśli właściciel zleca profesjonalnemu podmiotowi przygotowanie sprzedaży i ten podejmuje typowe działania handlowców/deweloperów, to uznaje się, że to właściciel wykonuje działalność.

• Małżonkowie mogą być wspólnym podatnikiem VAT

Trybunał stwierdził, że z ekonomicznego punktu widzenia małżeństwo działające wspólnie wobec nabywcy może być traktowane jako jeden podatnik VAT, odrębny od każdego z małżonków z osobna. To absolutna nowość w polskim systemie podatkowym.

• Skutki wyroku TSUE dla osób sprzedających działki

Decyzja TSUE otwiera nowy rozdział w opodatkowaniu transakcji sprzedaży gruntów prywatnych.

Możliwe konsekwencje:

• ­konieczność rejestracji „małżeństwa” jako podatnika VAT,

• ­konieczność uzyskania osobnego NIP dla majątku wspólnego,

• ­obowiązek wystawienia faktury VAT przez małżeństwo,

• ­ryzyko, że działania pełnomocnika uruchomią obowiązek opodatkowania.

Wyrok TSUE C-213/24 znacząco zwiększa prawdopodobieństwo, że nawet sprzedaż z majątku prywatnego zostanie uznana za działalność gospodarczą, jeśli działania przygotowawcze mają profesjonalny charakter i zostały zlecone do wyspecjalizowanych podmiotów.

Podsumowanie

Jeżeli planujesz sprzedaż działki i zastanawiasz się, jakie działania możesz podjąć przed transakcją, pamiętaj, że nawet pozornie proste czynności – podział gruntu, wystąpienie o WZ, udzielenie pełnomocnictwa – mogą zostać uznane przez fiskusa za elementy działalności gospodarczej.

W połączeniu z najnowszym wyrokiem TSUE C-213/24 ryzyko podatkowe stało się jeszcze większe: aktywność pełnomocników, firm przygotowujących grunt czy działania marketingowe mogą zostać przypisane właśnie Tobie.

Dlatego przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań warto przeanalizować, które czynności są neutralne, a które mogą w oczach organów podatkowych zmienić charakter sprzedaży z prywatnej na „zawodową”.

Świadome zaplanowanie kroków – zanim zaczniesz uzyskiwać decyzje administracyjne lub współpracować z wyspecjalizowanymi podmiotami – pozwoli uniknąć sytuacji, w której niespodziewanie pojawi się obowiązek zapłaty VAT.